ב- 18 בנובמבר, באולם התצוגה של בנה בשדרות סטרסטנוי 16, קיימה קבוצת הערכת השווי המקצועית RICS שולחן עגול בנושא "FSO מס '7 ונוהג בינלאומי של הערכת שווי נדל"ן. הסיבה העיקרית לארגון הדיון בקהילה המקצועית הייתה האישור ב- 25 בספטמבר 2014 בצו המשרד לפיתוח כלכלי של הפדרציה הרוסית על תקן השמאות הפדרלי "שמאות מקרקעין" (FSO מס '7).
בדיון השתתפו: יורי דריבין MRICS, בייקר טילי רוסאודיט LLC, ניקולאי וולוביץ ', פרופסור, סגן נשיא שותפות CIAO, חבר במועצה של המועצה הלאומית לפעילות הערכה, גלינה בויליצ'בה MRICS, דוקטורט, יו ר המועצה המומחית של שותפות ה- CIAO, אולגה קוצ'טובה מריקס, מנהלת מחלקת הערכת רוסיה וחבר המדינות, נייט פרנק.
הדוברים שוחחו על התהליך הקשה של הכנה והסכמה על התקן הפדרלי, כיצד FSO מס '7 משלים את תקני השווי הנוכחיים ברוסיה וכיצד הוא מתקשר לתקני הערכת נדל ן בינלאומיים. הדוברים נגעו גם בסוגיות שהמפתחים לא יכלו לפתור, ושיתפו את ניסיונם ביישום סטנדרטים מקצועיים להערכת RICS בתנאי המציאות הרוסית.
פיתוח הסטנדרטים החל עוד בשנת 2003, אז הוא הושעה, ובסוף 2013 - תחילת 2014, התחדשה העבודה כבר במסגרת קבוצות העבודה שנוצרו במסגרת המועצה המייעצת המומחית תחת המשרד לפיתוח כלכלי. בתחילה העבודה על התקן הסתבכה בגלל היעדר מושג יחיד. מרבית המומחים מבינים את החסרונות של הסטנדרטים הבסיסיים (FSO 1-2-3), כמו גם את התקן לקביעת הערך הקדסטרלי (FSO 4), אשר באותה תקופה לא היו כפופים לתיקון, והם רצו לתקן ולהשלים הוראות הפרט שלהם בתוך מסמך יחיד.
בין הנושאים השנויים במחלוקת הנוגעים ל- FSO 7 הנדון, מומחים ציינו הוראה שקובעת למעשה את ניתוח החובה של NEI (שימוש יעיל ביותר) בהערכת שווי נדל ן. במהלך תהליך ההערכה לקביעת הערך הקדסטרלי, לרבות בעת קריאת תיגר על תוצאות הערכת השווי הקדמי, יתכן שלא יבוצע ניתוח ה- NEI, ויש לשקול את סוג השימוש במגרש בנוי או במתקני בניית הון על בסיס שימוש בפועל. במקרה זה, מעריכים את חלקת הקרקע הבנויה כבלתי מפותחת, המיועדת לשימוש בהתאם לסוג השימוש בה בפועל.
הנקודה השנייה אליה הפנו המומחים תשומת לב היא סעיף 30 של ה- FSO-7, המדבר על הצורך להביא את הערך הסופי של הערך, ומעיד על פסק הדין לגבי גבולות המרווח בו, לדעת השמאי., ערך זה עשוי להיות. עם זאת, יש לעשות זאת אם בהקצאה להערכה לא עולה כי השמאי נותן רק את שווי העלות כערך יחיד מבלי לציין את המרווח.
המשמעות שנקבעה על ידי מפתחי התקן בפסקה זו היא הן ליידע את הלקוח לגבי הגודל האפשרי של טווח השוק, טעויות הקשורות לתוצאה הסופית, והן להגן על האינטרסים של המעריכים.הסטנדרטים הבינלאומיים, ובמיוחד תקני הערכת השווי RICS (הספר האדום), קובעים כי במקרה של אי וודאות משמעותית בהערכת השווי, על השוער לאפיין אותם, לזהות ולקבוע את השפעתם על התוצאות.
משתתפי השולחן העגול הגיעו למסקנה כי הרעיון שנקבע ב- FSO-7 הוא טוב, אך לצורך יישומו המעשי יש צורך לשכלל את התקן עצמו, או לפתח המלצות מתודולוגיות מתאימות החושפות הוראות אלה. באופן כללי, אימוץ ה- FSO לשמאות מקרקעין, כמובן, הוא צעד גדול קדימה מבחינת הרגולציה הנורמטיבית של פעילות השמאות ברוסיה, סטנדרטיזציה שלה, אך אנו רואים כי מספר נושאים, אפילו ברמה הבסיסית ביותר., נותר מחוץ לתחום התקן, ובהתאם, יש יותר מאשר עבודה. אין ספק שחברי RICS מעורבים בעבודה זו וינסו להביא את הניסיון הבינלאומי הרלוונטי ביותר לפרקטיקה מקומית מבחינת ביצוע הגופים המסדירים את ההערכה.
דף חברת בנה באתר archi.ru >>
