מריה מלניקובה, מתכננת ערים וחוקרת במרכז התחרות בברלין לאזורי מגורים גדולים, "לא רק פאנלים: חוויות גרמניות באזורי דיור המוני" זמינה להורדה באתר הרשמי שלה masshousing.ru.
ההצגה והדיון המקוון של הספר, שאורגן על ידי בית הספר הגבוה לכלכלה, יתקיים ב -16 בדצמבר 2020 בשעה 19:00. פרטים כאן.
במזרח גרמניה, חלקם של דיור מופרט (3.5%) נמוך מאוד, מכיוון שרק דיירים בודדים רצו לקנות את דירותיהם לאחר שיפוץ במחיר של 1000 יורו למ ר ומעלה. (בן, 2007, עמ '29).
בתים מתקופת הבנייה ההמונית נבנו בערך באותה תקופה. לכן, יש צורך להחזיר במקביל את המצב הטכני של בניינים רבים. זו אחת המשימות השאפתניות והקשות בארגון התפתחות נוספת של אזורי פיתוח מגורים המוני.
המוזרות של גרמניה היא שעיקר הקרן באזורי פאנל שייכת לבעלים גדולים (חברות דיור, קואופרטיבים). זה מפשט את הארגון של תהליך חידוש הקרן. במקום קהילת בעלים, ישות אחת פועלת, ככלל, יציבה כלכלית. אך בגרמניה יש נוהג נוסף של מודרניזציה של מבנים - שחזור מלאי הדיור ברבעים היסטוריים, שם דירות בבניינים רבים הם בבעלות אנשים פרטיים. כדי לעבוד עם טריטוריות כאלה, ברמת החקיקה, נוצרה תכנית לעבודה עם תהליכי שחזור - שטח התברואה (Sanierungsgebiet הגרמני) וסוכנות השיקום (Sanierungsträger הגרמנית). חוויה זו עשויה להיות מעניינת עבור רוסיה.
שימור ומודרניזציה של מלאי הדיור הלאומי היא אחת המשימות העיקריות של פיתוח הכלכלה הלאומית הגרמנית. מלאי הדיור הוא לא רק באחריות הבעלים, המדינה ממלאת תפקיד חשוב. זה יוצר תנאים שבהם הבעלים יכולים לנקוט פעולה יעילה לשיפור המצב הטכני של הבניינים שלהם.
שימור ומודרניזציה של מלאי הדיור הוא אחד הנושאים המרכזיים בפיתוח מושגי פיתוח עירוני. עבור רשויות העירייה, משימה זו לרוב חשובה יותר מבנייה חדשה, מכיוון שהמדדים להזמנת מלאי דיור, ככלל, לעולם אינם עולים על 1% מהדירות הקיימות בעיר.
KfW, בנק הפיתוח הפדרלי של גרמניה, ממלא תפקיד חשוב במודרניזציה אנרגטית של מבנים. מאז 1990 השקיע הבנק כ -68 מיליארד אירו במלאי הדיור במזרח גרמניה. זה איפשר לבעלים (חברות דיור, קואופרטיבים לדיור, אגודות תושבים) לשפץ יותר מ -65% ממלאי הדיור, שכלל בעיקר בתי פאנל.
אנחנו לא מספיק עשירים כדי לחיות במלאי דיור לא איכותיים
בגרמניה המאוחדת נחשב מלאי הדיור הסוציאליסטי ל"לא גמור ". קודם כל, משום שחסרה בו שכבת בידוד בחזית. עקב ההשפעה המתמדת של המשקעים על הקירות החיצוניים, הידרדר מצבם הטכני של המבנים התומכים. זה הפך את הרציונל לארגון מחדש מהיר ורחב היקף.
על פי פרויקט BEEN, בנייני פאנלים יכולים להפחית את אנרגיית החום הראשונית ב-40-50% (BEEN, 2007). במהלך שחזור קרן הפאנל בברלין ניתן היה להשיג את המדד של 60 קילוואט אנרגיה ראשונית למ"ר. מ 'שטח מגורים בשנה, הנמוך פי שניים מהממוצע בברלין (148 קוט"ש למ"ר לשנה).
גרמניה הפכה למובילה בקנה מידה של שיפוץ דיור בקרב מדינות מזרח אירופה, כיוון שהיה לה היחס הטוב ביותר בין עלות הדיור לשירותי השירות להכנסות האוכלוסייה.על פי יוזמת הדיור IWO למזרח אירופה, שיעור השיפוצים של בנייני מגורים בפיתוח סדרתי מגיע היום ל 85% (IWO, 2018).
שיפוץ מבנים בברלין
המחוזות בפאתי ברלין היו השטחים הראשונים במזרח גרמניה שעברו שיפוץ רחב היקף. היוזמה הגיעה מרשויות העיר: בשנת 1992 פותחה, בהוראת הסנאט בברלין, "האנציקלופדיה של בנייני הפאנל". הוא הכיל רשימה של צעדים אפשריים למודרניזציה של כל הסדרות של בניית דיור תעשייתי במדינה, עם חישוב העלות שלהן. ההמלצות התיאורטיות נבדקו בפועל באמצעות יישום מספר פרויקטים ניסיוניים בברלין. בהתבסס על עבודה זו, בעלי בניינים ונציגי בנקים יכלו להעריך בקלות את עלויות המודרניזציה.
בשנת 1993 השיק הסנאט בברלין תוכנית לתמיכה בשיפוץ ומודרניזציה של מבנים. על פי תוכנית זו, הבעלים היו אמורים להחזיק 15% מהכספים שלהם לצורך ארגון מחדש. אז הם יכלו לבקש הלוואה מבנק KfW. גם הסנאט בברלין סיפק תמיכה נוספת. השיפוץ של כל בנייני הפאנל במזרח ברלין (270,000 דירות) תוכנן להסתיים תוך עשר שנים (Divigneau, 2010). ההשקעה הממוצעת לדירה אחת הייתה 20,000 אירו (BENN, 2007, עמ '85).
בעלות לא הייתה חשובה בקבלת תמיכה כספית. כמובן שמבחינה ארגונית יהיה קל יותר לחברות דיור וקואופרטיבים גדולים לבצע מודרניזציה. אך גם בניינים שבהם דירות שייכות לבעלים פרטיים יכלו להשתתף בתוכניות אלה בתנאים שווים.
אמצעי השיפוץ ההמוני בגרמניה לא בוצעו עבור בניינים בודדים, אלא בתוך הרובע כולו. בעלים גדולים חישבו את הצורך בהשקעות לכל רבעון ופיתחו תוכניות לוח זמנים לארגון מחדש. מצב מלאי הדיור ברובע הלרסדורף, ברלין בשנת 1989 ואחרי גל המודרניזציה הראשון באמצע שנות התשעים. זה אפשר לממשלת ברלין לתכנן הוצאות תקציב אזוריות לתוכנית התמיכה (Divigneau, 2010).
העלות-תועלת של אמצעי המודרניזציה והיישום הנבון של אמצעי התייעלות אנרגטית היו הקריטריונים העיקריים בפיתוח תוכנית הסעדה המונית.
באזורים רבים השיפוץ בוצע ללא יישוב מחדש של התושבים. מכיוון שכך, התעוררו דרישות מיוחדות לארגון הבנייה. הדרישה המרכזית היא לבצע עבודות עם מספר הפחות תלונות של תושבים. לשם כך עבד באתר הבנייה יועץ מיוחד, שיכול לענות על כל השאלות בנושא עבודות בנייה בזמן אמת. חברות דיור משכו כמה חברות בבת אחת לביצוע העבודה. בכל החוזים היה תנאי: אם אחת החברות לא תמלא את התחייבויותיה, השנייה תמלא אותן ותקבל על עצמה כמות עבודה נוספת. אז הם הבטיחו לדיירים שכל העבודה תסתיים בזמן. בנוסף, העדיפות הייתה לשלוט באיכות העבודה - נציגי הבעלים תיעדו את כל העבודות הנסתרות על בסיס יומי.
המודרניזציה של מערכות חימום, ניקוז ואוורור פירושה עבודה נוספת בתוך הדירות, ואחריה תיקון חדרי אמבטיה ומטבחים. עבודות אלה בוצעו גם ללא יישוב מחדש. העבודה בתוך דירה אחת נמשכה 5 ימים בלבד הודות לשימוש במבנים טרומיים. העבודה בקומות שונות סונכרנה על ידי עליות, מה שאיפשר לתושבים להשתמש בשירותים ובמטבח של שכניהם בגרם המדרגות.
אמצעי שיפוץ בקנה מידה גדול אפשרו להביא את מלאי הדיור לדרישות טכניות מודרניות ולהוזיל את עלות השירות ביותר ממחצית. נכון לעכשיו, שיפוץ מבנים אינו מתבצע בהיקף כזה.הבעלים עובדים על בסיס תוכניות מודרניזציה ארוכות טווח של 30 שנה, וההשפעה הכלכלית של כל אירוע מחושבת בקפידה.
אילו סוגים של מבנים יעילים ביותר בפיתוח מחדש?
ניסיון השיקום הגרמני מראה שמבחינה כלכלית, היעיל ביותר לשחזר בניינים בני חמש קומות, בתנאי שאין צורך להקים מעליות. מכיוון שמעליות נחוצות לאנשים עם מוגבלות בניידות, ניתן להשיג תמיכה כספית בבנייתם גם באמצעות כספים של תוכניות מיוחדות. הרבה יותר קשה לשפץ בניינים מעל 10 קומות מכיוון שזה יקר וקשה טכנית. עם זאת, לגרמניה יש ניסיון במודרניזציה אנרגטית של בניינים רבי קומות. לעתים קרובות בפרויקטים כאלה מבוצעים רק סוגי עבודות מסוימים המועילים לתושבים וחסכוניים.
מרבית הבניינים עברו מודרניזציה תוך שמירה על מתווה הדירות הקיים ומספר הקומות. פרויקטים בודדים עם שינויים בתכניות דירות, פירוק הקומות העליונות בוצעו על חשבון הבעלים או על חשבון תוכנית "מזרח לשיקום העיר". אך אלה היו מקרים בודדים. פרויקטים של פיילוט הראו שקל יותר להרוס בניין לחלוטין ולבנות בניין חדש, קטן יותר ועולה בקנה אחד עם הסטנדרטים המודרניים.
פרויקטים עם רצפות מבנים קשים יותר מאשר מודרניזציה פשוטה, מכיוון שיש צורך לחזק את המבנים ולעדכן את התשתית ההנדסית בבניין. הם מיושמים באזורים שבהם יש ביקוש גבוה לדיור, ואזורים בפאתי הערים לרוב אינם כאלה. עם זאת, פתרונות עם מבנה על וקטעים מסופחים יכולים להיות מעניינים כאשר יש צורך לספק לקומות העליונות של בניין גישה למעלית במחיר הנמוך ביותר. ראשית, מוט המעלית מונח בחלק המצורף של הבניין. ואז הבניין עצמו נבנה והגישה לדירות בקומות העליונות ניתנת דרך מסדרונות בין החלקים הישנים לחדשים של הבניינים.
מה קורה בתחום המודרניזציה של הדיור כיום
בתחילת המאה ה -21 החלה גרמניה לפתח פעיל כלכלה "ירוקה". יש חשיבות רבה להתייעלות אנרגטית בתחום המגורים. מאז 2002, "התקנה לחיסכון באנרגיה - EnEV" הייתה בתוקף ברמת החקיקה. על פי סעיף 9 להוראה זו, על הבעלים מוטלת החובה ליישם אמצעים למודרניזציה של מערכות חימום במהלך שחזור הבניין (הפחתת צריכת האנרגיה לפחות ל -100 קוט"ש אנרגיה ראשונית למ"ר מ"ר שטח דירה בשנה.) (בן, 2007).
בנוסף לפרמטר "צריכת אנרגיה ראשונית", תפקיד חשוב ב"רגולציה על חיסכון באנרגיה "ממלא" מקדם ההולכה של אובדן חום ". זה משקף את אובדן החום הממוצע על פני כל מעטפת הבניין. החוק קובע את הערכים המרביים המותרים לפרמטרים אלה. עם זאת, KfW פיתחה מספר אפשרויות תמיכה כדי לעורר שיעורי יעילות אנרגיה גבוהים יותר (עבור בניינים עם שיעורי צריכה של פחות מ -100, 85, 70, 55 קוט"ש אנרגיה ראשונית למ"ר מ"ר שטח דירה בשנה). ככל שמחוון יעילות האנרגיה טוב יותר, כך סבסוד אפשרי להחזר הלוואות יהיה גדול יותר (IWO, 2018).
מה קורה במדינות אחרות?
המטרה לשיפור יעילות האנרגיה בדיור ממלאת תפקיד חשוב במדיניות האיחוד האירופי. 2005 עד 2007 הפרויקט הבין אזורי "רשת חיסכון באנרגיה הבלטית במלאי הדיור" (BENN) יושם. מטרתה הייתה לפתח אסטרטגיות וכלים לחידוש בנייה חסכוני באנרגיה במדינות אזור הבלטי (ליטא, לטביה, אסטוניה ופולין). לפיכך, באסטוניה ובליטא חלקם של הבעלים הפרטיים גבוה מאוד (96% ו -97%). הפרטת הדיור לאחר קריסת ברית המועצות הייתה כמעט בחינם (ניתן היה לשלם את המחיר בתעודות / שוברי הפרטה). כל זה דומה מאוד למצב ברוסיה (BEEN, 2007).
הפרויקט חיפש תשובה לשאלה האם ניתן במדינות אלה לחזור על חוויית השיפוץ ההמוני של מבנים, כפי שהיה המקרה במזרח גרמניה. המומחים ניתחו את החקיקה, השוו את המצב בכלכלה ובשירותי הדיור והקהילה במדינות הבלטיות, פולין וגרמניה. הם העריכו גם את עלויות הארגון מחדש וחישבו את היכולות הכספיות של הבעלים לשלם עבורו. בשל עלות ההלוואות הגבוהה וההכנסה הנמוכה של האוכלוסייה במדינות הבלטיות החל משנת 2007 (שנת תחילת פרויקט BEEN), טרם ניתן היה להוציא לפועל תוכניות שיקום רחבות היקף. רק בעלי עשירים יכלו לשדרג את ביתם. אך לאחר ההפרטה החופשית, הרכב תושבי הבית, ככלל, היה מעורב.
כתוצאה מהפרויקט הומלצה המלצה לפיה ניתן לממן את הארגון מחדש המסיבי בהלוואות זולות לטווח הארוך, הניתנות על חשבון ריביות נמוכות בבנקים ממשלתיים. ניתן להפחית את האחוז באמצעות סובסידיות תקציביות. הדירה מבטיחה החזר ההלוואה - אחרת הבנק ייקח אותה. עם זאת, חובה לפתח כלים לתמיכה במשפחות מעוטות יכולת. תנאי חשוב הוא הצורך לבצע ארגון מחדש מקיף. פעילויות צעד אחר צעד או השילובים הספונטניים שלהן לא אמורים להוות נושא לתמיכה.
מנגנון מימון חלופי הוא "קבלנות". במקרה זה, המשקיע (למשל, חברת בנייה) מציע לבעלי בתים ליישם את כל החבילה של אמצעי החיסכון באנרגיה הצפויים על חשבונם. במקרה זה, קהילת הבעלים אינה צריכה לדאוג למציאת מימון, תוך מתן ערבות להחזר ההלוואה. המשקיע דורש רק חתימה על הסכם בו בעלי הדירות מתחייבים לשלם סכום מסוים מדי חודש עבור העבודות שבוצעו (למשל 15 אירו לדירה לחודש למשך 20 שנה).
לדברי תומאס ג'ניקי, חבר חבר הנאמנים של יוזמת השיכון במזרח אירופה בברלין: מנגנונים לניהולו לאחר מכן . הבעיה העיקרית כעת היא שבעלי בתים בעלי יכולת לשלם עבור שדרוגים חסכוניים באנרגיה לביתם תלויים בהסכמתם של בעלי בתים שאינם מאובטחים שאינם יכולים לשלם עבור עלויות השיפוץ גם אם היו רוצים בכך (יניצקי, 2011).
אסטוניה
באסטוניה 96% מהבניינים הם בבעלות פרטית. כ -60% מהתושבים גרים בבנייני דירות שנבנו בין השנים 1961-1990.
תהליך מודרניזציה של מבנים באסטוניה החל בשנות האלפיים. מוסדות פיננסיים היו מעוניינים להנפיק הלוואות, והעמותות הפעילות והממיסות ביותר של בעלי בתים יכלו להשיג אותן. הסוכנות הפיננסית KredEx, שהוקמה בשנת 2001, העניקה ערבויות לעמותות בעלים לקבלת הלוואות מבנקים פרטיים (Leetmaa, 2018).
בשנת 2009 הוקמה קרן KredEx Revolving בשיתוף פעולה עם הקרן האירופית לפיתוח אזורי, קרן לקידום שיפוצים חוזרים בבניין. בזכות הקמת קרן זו הופיעה באסטוניה מערכת תמיכה נאותה יותר, המבוססת על שילוב של הלוואות, ערבויות הלוואות ומענקים. כל בית שבו, לאחר הבנייה מחדש, צריכת האנרגיה מופחתת ב- 20-30% יכול לבקש מימון. KredEx מספקת הלוואות ל 20 שנה עם ריבית ממוצעת של 4%. על הבעלים לספק 15% מהכספים (זה יכול להיות הכספים שלהם או הלוואות מבנקים אחרים).
התאחדות הבעלים יכולה גם להגיש בקשה למענק מ- KredEx בסכום של 15 עד 35% מעלות עבודות המודרניזציה, תלוי בהשגת תקני יעילות אנרגיה מסוימים ובשימוש בפתרונות טכנולוגיים מיוחדים (למשל התאוששות חום מערכת). בתקופה שבין 2010 ל 2014, 663 בניינים (1.9 מיליון מ ר) עברו מודרניזציה בתמיכת KredEx (Kurnitski, 2018). מאז 2015 הותאמו הדרישות לאוורור מבנים לקבלת מענקים. פרויקטים של שיפוץ של כ -400 בניינים נוספים מומנו בין השנים 2015-2019.
בבתים של הסדרה המאוחרת נעשה שימוש בפאנלים תלת-שכבתיים איכותיים שלא דרשו בידוד נוסף. לכן אמצעי השיפוץ המקיפים לא כללו שינוי חזותי של החזית, כדי לא לבזבז כסף על פיתרון אסתטי בלבד.
ליטא
בליטא 97% מהבניינים הם בבעלות פרטית.
התוכנית למודרניזציה של בנייני דירות בליטא קיימת מאז 2005. זה כרוך במימון שיקום האנרגיה של הבניין באמצעות הלוואה בריבית נמוכה (הלוואה ל -20 שנה, קבועה 3% לחמש השנים הראשונות). תשלומי החזר ההלוואות כמעט שווים להפחתת חשבונות השירות לאחר המודרניזציה (בעיקר לחימום). לפיכך, התוכנית מבקשת להבטיח כי לתושבים לא יהיה נטל כספי נוסף.
התוכנית מספקת גם מספר סבסוד תקציבי לכיסוי עלויות ניהול הפרויקט, פיתוח תיעוד הפרויקט ובקרת איכות עבודות הבנייה. מאז 2012 קיימת מערכת של תמיכה במענקים להשקעות בבניית בניינים (30% מהעלות לכולם, 100% למשפחות מעוטות יכולת). ניתן להשתמש בו על ידי עמותות בעלים המתכננות לבצע שיפוץ משמעותי של הבניין.
מאז שנת 2013 הופיע בתוכנית מודל שני, הכולל השתתפות פעילה של עיריות. העירייה ממנה מנהל פרויקט ומכין גם פרויקט השקעה לבעלי בתים. לאחר שהסכים לתוכנית המודרניזציה של הבניין על ידי הבעלים, מנהל המערכת לוקח כספים שהושאלו, מארגן הליכי מכרז, אחראי על ביצוע כל האמצעים והניהול הכספי. 80% מהפרויקטים בתוכנית מנוהלים על ידי מנהלים שמונו על ידי העירייה (Smaidžiūnas, 2018). אם בעלים עם הכנסה נמוכה אינם מסכימים למודרניזציה, הם משוללים סובסידיות לתשלום עבור משאבי השירות.
השינויים שבוצעו הגבירו את האטרקטיביות של התוכנית - נכון לסוף 2019 שוחזרו 2,176 מתקנים; 421 בתים נוספים נמצאים בתהליך מודרניזציה.
התוכנית מנוהלת על ידי סוכנות יעילות האנרגיה למגורים (BETA). האחריות שלהם כוללת אישור פרויקטים למודרניזציה של מבנים המשתתפים בתוכנית, כמו גם מעקב אחר תהליך היישום בכל השלבים. מאז שנת 2015, BETA, בתמיכת יוזמת הדיור המזרח-אירופית (IWO), מיישמת את הפרויקט "חידוש אנרגיה יעילה באזורים עירוניים בליטא" שמטרתו למצוא מודל לשיפוץ מקיף של אזורי מגורים ושכונות. הם גם מיישמים תכנית הכשרה לעובדי העירייה בתחום מודרניזציה משולבת של יעילות אנרגיה באזורי מגורים.
לטביה
בלטביה שיעור הבעלים הפרטיים הוא 85%. כ- 95% מהבניינים שנבנו בין השנים 1941-1992 דורשים שיפוץ מקיף עקב יעילות אנרגטית נמוכה והיעדר אמצעי תחזוקה נחוצים בתקופות קודמות (Jörling, 2018, עמ '1).
בשנת 2009 השיקה ממשלת לטביה יחד עם הקרן האירופית לפיתוח אזורי את תוכנית שיפור בידוד החום בבנייני מגורים מרובי דירות.
מאז 2015 ALTUM פועלת בלטביה - מוסד ממלכתי לפיתוח פיננסי, שנוצר בתמיכת משרד הכלכלה ומשרד האוצר. ALTUM מיישמת תוכנית לשיפור היעילות האנרגטית של בנייני מגורים מרובי דירות. הבעלים מספקים ל- ALTUM תיעוד טכני למודרניזציה, ו- ALTUM נותנת ערבויות לבנקים להנפקת הלוואה ארוכת טווח (עד 20 שנה) לעמותת בעלים. בשנת 2016 הוקם מתקן יעילות האנרגיה הבלטית הבלטית (LABEEF) במטרה לסייע לחברות המיישמות שיפוץ יעיל באנרגיה על בסיס חוזי שירות אנרגיה (Jörling, 2018).
נכון לשנת 2018 הושלמו כ- 740 פרויקטים של מודרניזציה לבניינים (סך הכל בלטביה - 53 אלף בנייני דירות) (Blumberga, 2018).
המפתח העיקרי מניסיונן של המדינות הבלטיות
תוצאות המדינות הבלטיות הראו כי ניתן לבצע מודרניזציה של הקרן, בה כל הדירות בבעלות פרטית.עם זאת, הדבר מצריך תנאים שבהם הבעלים יכולים לפעול בצורה היעילה ביותר. מערכת עבודה שתומכת במודרניזציה של מבנים לא יכולה להיווצר תוך זמן קצר. כיצד יש לעקוב אחר התייחסותם של אגודות הבעלים לתוכנית, ולשפר את מנגנוני המימון. זה בדיוק התהליך שמתרחש במדינות הבלטיות בשני העשורים האחרונים.
הניסיון של מדינות אלה מראה שתוכנית המודרניזציה האנרגטית מועילה למדינה מבחינה כלכלית, ככל שמופיעות חברות חדשות, משרות ותשלומי מס בגין התקציב גדלים.
אחת הבעיות שצוינו בדוחות המחקר על סיכויי השיקום במדינות הבלטיות היא המספר הקטן של בנייני מגורים ואוכלוסייה קטנה יותר מאשר במזרח גרמניה. זה מונע את האפשרות להקים מוסדות פיננסיים יציבים ועצמאיים ולהשיג שיעורי מודרניזציה גבוהים. בגרמניה, בתחילה, ניתן היה להשקיע סכום משמעותי של כספים בתוכנית המודרניזציה, מכיוון שהיו רבים שרצו ליישם פרויקטים. פרויקטים שלאחר מכן מומנו בכספים שהתקבלו כהחזר הלוואות (Jörling, 2018). בהקשר זה, רוסיה מבטיחה יותר לארגון מחדש המוני.
עבור מדינות האיחוד האירופי, התמריץ למודרניזציה של מבנים הוא לשפר את יעילות האנרגיה של הכלכלה, להפחית את התלות בייצוא אנרגיה והשפעות סביבתיות. ברוסיה נושאים אלה אינם על הפרק. אך איכות בנייני המגורים של התקופה הסובייטית מתדרדרת כל הזמן. על פי סקרים של מלאי הדיור בעיר אופה, תקופת הפעולה ללא בעיות עבור 60-70% מבנייני הפאנל היא 15 שנים בלבד (Samofeev, 2018). לאחר מכן, עלול להיות סיכון של קריסה של חלק מלוחות הקיר, שהם המבנים התומכים של מבנים. כדי לשמר אותם, יש צורך לבצע פעולות ארגון מחדש מקיפות. בידוד תרמי של חזיתות יפסיק את תהליך הקפאה והפשרה שנתי של מבני קירות, שבגללם מחמיר מצבם. ברוסיה כיום יש צורך בתכנית רחבה של שיפוץ מבנים מרובי דירות עם מכשירי עבודה של תמיכה כספית.
הצורך במנהל מקצועי שיארגן את הארגון מחדש
מומחי IWO מציינים כי קהילות בעלות פרטית במדינות פוסט-סוציאליסטיות לעיתים קרובות אינן מסוגלות כשמדובר בשיפור אנרגיה במבנים. ארגון מחדש הוא תהליך מורכב עם סיכונים רבים עבור הבעלים. השלבים הראשונים כבר דורשים עלויות כספיות. אך יחד עם זאת, עדיין לא ברור האם ניתן יהיה להשיג תוצאה. טעות בכל אחד מהשלבים (קונספט, תכנון, עבודות בנייה) יכולה להוביל לכך שמטרות השיקום לא יושגו.
לכן נושא שיפוץ הבניין אינו רק עניין של מימון. קהילת הבעלים זקוקה לתמיכה ארגונית.
ארגון שיפוץ הבניין כולל את השלבים הבאים (Smaidžiūnas, 2018):
• הכנת הרעיון של שיפוץ מבנים;
• ארגון אסיפה כללית של הבעלים וקבלת החלטה על ארגון מחדש;
• קיום מכרז לפיתוח תיעוד הפרויקט;
• תמיכה בתהליך הכנת תיעוד הפרויקט;
• קיום מכרז לעבודות בנייה;
• מימון עבודה (קבלת הלוואה, בקשת מענקים);
• שליטה וקבלה של עבודות בנייה.
לדוגמא, כמתואר לעיל, מספר הבתים המשתתפים בתוכנית גדל בליטא לאחר שהחלו למנות מנהל חיצוני (Smaidžiūnas, 2018). מנגנון חשוב נוסף היה היכולת לכסות את עלויות ניהול הפרויקט באמצעות מענקים.
סוכנויות שיפוצים לאזורי מגורים בגרמניה
תהליך השיפוץ מסתבך יותר כשמדובר לא רק בבניין אחד, אלא בכמה בלוקים או בשטח של אזור מגורים בכללותו.במקרה זה, יש צורך לסנכרן את האינטרסים של מספר רב של משתתפים, וכן להגדיר תהליכים מקבילים רבים.
בגרמניה קיים כלי "טריטוריית ארגון מחדש" לפתרון בעיות אלה. כלליו מעוגנים בקוד הבניין. ההחלטה על הקצאת מעמד זה לשטח מתקבלת על ידי הנהלת העיר. העיר שוכרת אז חברה עצמאית - "סוכנות הארגון מחדש". משימותיה כוללות תיאום תוכניות למודרניזציה של מבנים ושטחים. קל יותר לבעלים המשתתפים בתהליך המודרניזציה על בסיס התוכנית המפותחת להסכים על הפרויקט ולקבל הלוואות וסובסידיות מועדפות.
אין לשייך סוכנויות שיפוצים לחברות בנייה הפועלות באתר. זהו תנאי חשוב המעוגן בחקיקה. הוא מבטיח כי במהלך ביצוע הפרויקט האינטרסים של התושבים יגברו על האינטרסים של הבונים.
"סוכנות התברואה" (בגרמנית: Sanierungsträger) ממלאת את הפונקציות הבאות:
• מפתחת תוכנית שינוי כללית עבור "אזור התברואה" (גרמנית: Sanierungsgebiete);
• מארגן דיונים פומביים ומסכים על התוכנית עם כל בעלי העניין;
• מתאם השקעות פרטיות וציבוריות;
• אחראי ליישום פעילויות הממומנות מהתקציב;
• משתף את הבעלים ביישום הפרויקט;
• מסייע לקהילות בעלים לדאוג לבנייה מחודשת לפי הצורך (בתשלום נוסף).
הכנסת סוגי נכסים חדשים עם חידוש טכני של הקרן
שכיחות הבעלות הפרטית בבניינים מרובי דירות מהווה אתגר לשמור על מצבו הטכני של מלאי הדיור לטווח הארוך. קהילות בעלות שהצליחו בשלב מסוים, בעוד 10 שנים, כאשר הצעדים הבאים נדרשים, עשויות שלא להיות יעילות באותה מידה. ההטרוגניות החברתית הופכת למכשול נוסף לפעולה משותפת. הבעיה היא ש"בעלים שמוכנים ומסוגלים לשלם עבור המודרניזציה של בתיהם תלויים מבחינה משפטית בהסכמת בעלי הכנסה נמוכה "(BENN, 2007). זה משפיע לרעה על ההתפתחות הכלכלית של המדינה כולה.
לכן, יש לחשוב כיצד להציג צורות בעלות חלופיות בתחומי פיתוח דיור המוני: קואופרטיבים וחברות דיור, אשר יכולות לפעול בצורה יעילה יותר לטווח הארוך.
בגרמניה בשנות ה -90. התמריץ ליצירת קואופרטיבים דיור חדשים בתחומי פיתוח דיור המוני היה שהם יכולים לסמוך על מימון נוסף למודרניזציה של הקרן. תרחיש דומה יכול להתממש ברוסיה.
העברת חלק ממלאי הדיור לבעלות על חברות דיור יכולה להתרחש בזמן שהמצב הטכני של בניינים בשטח מגיע לערך המינימלי המותר, והבעלים אינם מוכנים לעשות דבר כדי לשמר אותו. ואז, בתהליך חידוש הקרן, סוג הנכס עשוי להשתנות - חלק מהבעלים עשויים להפוך לדיירים, ושיקום המצב הטכני יתרחש על חשבון חברת הדיור.
כמובן שמדובר בתרחישים היפותטיים בלבד. אבל יש לקחת אותם בחשבון. היישום של מנגנונים אלה מחייב ניתוח מדויק, התאמת התנאים החוקיים. בנוסף, תידרש התאמה של מדיניות הדיור במדינה כולה. אם אנחנו מדברים על רוסיה, קודם כל צריך להפסיק את ההפרטה החופשית ולהקדיש תשומת לב רבה יותר לשימור מלאי הדיור הקיים.
