אנו מפרסמים מאמר מאת מחברי פרויקט "VIVA-Lefortovo", סטודנטים של תוכנית ה- NLTR, אשר נסחפו לפי הנושא התאחדו לאחר לימודיהם בקבוצת "צוות 123" והמשיכו בעבודתם. מהות הפרויקט היא הצעה לפיתוח משולב של חלק ממחוז לפורטובו, שכיום עמוס באזורי תעשייה סרק ומאופיין באיכות נמוכה של הסביבה העירונית. במאמר זה דנים חברי הקבוצה באפשרות ליצור שדרה להולכי רגל בין האמר למגל, שדון-סטרוי מתכננת להפוך למתחם המגורים סימבול, למרכז המשרדים CROC ולסוללת יאוזה עד 2025–2026. שדרה כזו תאפשר הליכה מהכביש המהיר אנטוזיאסטוב דרך הפטיש והמגל לשעבר אל מפעל קריסטל המשוחזר, אחוזת יואז של סטרוגנוב, ובהמשך גשר המכס לצד השני של הנהר עד רחוב ניז'ניה סירומיאטניצ'סקאיה וארטפליי. בינתיים, דון-סטרוי הציגה בדיונים הציבוריים שהתקיימו באפריל 2015 פרויקט מותאם השונה מהזוכה, בו אין ציר הולכי רגל באתר קו הרכבת והשדרה הפנימית מסתיימת בתוך מתחם המגורים סימבול, מבלי לצאת העיר.
כזכור, את המקום הראשון בדירוג חבר המושבעים לתפיסת השחזור של האמר והמגל תפס פרויקט MVRDV, אך אז, על פי החלטת היזם, הוכרז פרויקט העיצוב LDA כמנצח.
להלן מאמר מאת מחברי פרויקט המחקר. ***
במסגרת התוכנית החינוכית "מנהיגים חדשים לפיתוח טריטוריאלי", NLTR (התוכנית מאורגנת על ידי MARSH ו- RANEPA), למדנו את האזור העירוני, חלק ממחוז לפורטובו. הבוגרים שלא הכי אדישים לגורל האזור התארגנו בקבוצת צוות 123, שממשיכה לעבוד על פרויקט VIVA-Lefortovo. זיהינו כמה אתרים, ששינוים יכול לתרום משמעותית לפיתוח תשתיות הרובע ולהגדיל את נוחות החיים לתושבים קיימים ובעתיד. לחלק מההצעות הללו יש יתרונות מוחשיים לעיר.
אם נשתמש בעבודה שלנו כדוגמה, ברצוננו להראות מספר נושאים עירוניים, לשים לב לנושאים שלעתים קרובות נופלים מחוץ לטווח הראייה בעת פיתוח פרויקטים בשטחים דומים:
- מדוע קישוריות השטחים ברמה המקומית נושרת מתחום הראייה של המעצב?
- כיצד יכולים אזורי התעשייה לשעבר להשתלב באופן אורגני בהקשר העירוני הקיים?
- מדוע האיכות הכללית של הסביבה העירונית ברמה נמוכה?
- ככלכלת העיר, כולל האם סכום הבסיס החייב במס קשור בהקשר העירוני?
במאמרנו לא נצלול להיבטים התיאורטיים של הבעיה, אלא ננסה להראות בדוגמה ספציפית אילו מנגנונים ואיזה הגיון של משתתפי הפיתוח מעצבים את עירנו לא תמיד בצורה הטובה ביותר.
נשקול קטע מהעיר בין נהר יאוזה, כביש אנטוזיאסטוב, רחוב קרסנוקזרמאניה. את החלק הזה אנו מגדירים כשטח VIVA-Lefortovo, עבור סעיף זה אנו מציעים את השינויים העיקריים.
אתר זה ראוי לציון מכיוון שהוא עמוס יתר באזורי תעשייה לשעבר שכבר אינם מתפקדים כייצור, איכות הסביבה והסביבה ברמה נמוכה, ישנם אתרים נטושים ריקים רבים. יחד עם זאת, לטריטוריה משאב משמעותי לפיתוח חדש איכותי: נוכחות אתרים היסטוריים משמעותיים במצב טוב, קרבת הנהר ומגוון גדול של שטחים ירוקים, קרבה למרכז ומוקדי תחבורה. העניין של עסקים ומפתחים בפיתוח האתר ראוי לציון: ארבעה שחקנים מרכזיים הביעו את התעניינותם באובייקטים באתר.
כבר ניתן לראות הדים לשינויים עתידיים: מפעל קריסטל הופך לאשכול אמנות, שטחו של מפעל האמר ומגל מתכונן לפיתוח דיור, קבוצת החברות מורטון החלה למכור דירות במתחם מגורים באתר של צמח אלמז-אנטיי לשעבר.
הבה נבחן מקרוב את הפרויקט של רובע המגורים סימבול, שהוצע ליישום על ידי דון-סטרוי על שטח מפעל הסרפ ומולוט לשעבר, כדומיננטי ומשפיע לטווח הארוך באופן משמעותי על התפתחות השטח. הדיונים על פרויקט זה החלו בשנת 2012, וכתוצאה מכך, העיר הציעה ליזם לקיים תחרות בינלאומית לפיתוח תפיסת תכנון אדריכלי ועירוני לפיתוח שטח המפעל. מטרת התחרות היא "בחירת מושגי תכנון אדריכליים ותכנון עירוני ליצירת יחידה עירונית רב תכליתית עם תשתית מפותחת, המשולבת במרקם העירוני ועומדת בדרישות פיתוח בר קיימא של הסביבה".
על פי תוצאות התחרות, הוצגו חמישה פרויקטים, התוכניות לגביהם מפורטות להלן. ארבעה מהפרויקטים הללו מקיימים מסלול הולכי רגל לאורך פסי הרכבת לשעבר. זה פתרון ברור מאליו הוא מספק תקשורת בין המיקרו-מחוזות, נותן גישה ישירה לנהר יאוזה לתושבים העתידיים, כמו גם גישה ישירה לאתרי התרבות של האזור: אחוזת סטרוגנוב, אשכול אמנות הקריסטל, המתחם ההידרואלקטרי סירומיאטניצ'קי עם פארק סמוך, טריטוריה של ארטפליי.
בכל אחד מהפרויקטים פסי הרכבת נשמרים כציר הולכי רגל.
על הפרויקט שהוצע לאישור, מתקבלת החלטה להסיר את החיבור הזה בשטח הבניין, ולהקים מגורים במקום המסילות. פתרון כזה אינו כולל אפשרות להשתמש בתנאים המוקדמים הקיימים לפיתוח האזור, אלא פועל לבודד את עצמו מההקשר העירוני הרווח.
ניתן להניח כי החלטה כזו של היזם נובעת מכך שהסביבה
השטח אינו תואם את רמת הפיתוח העתידית הרצויה - מחלקת עסקים. כל מפתח מעוניין בעיקר להרוויח, ואינו מחויב כלל להוקיר את השטח העצום הסמוך לאתרו.
הצעת צוות 123 היא לשמר את המסילה הקיימת, ליצור חיבור הולכי רגל יחיד, "שדרות קטנטן", שיתרחש באתר של לשעבר
פסי רכבת. השדרה החדשה תמזג כמה רחובות ברובע בבת אחת ותספק גישה ישירה לסוללה. ***
עם זאת, העיר תרוויח בדיוק מאותם פרויקטים המשתלבים אורגנית בהקשר העירוני. אם מיושם פרויקט שאינו כולל קשרים כאלה, מוסקבה מסתכנת בהיקף רבעים מקוטעים עוד יותר, היחלשות משמעותית של הקשרים הסינרגטיים. בפרויקט זה, גישה הולכי רגל למרכזי האטרקציה של האזור (סוללה, קריסטלו, ארטפליי וכו ') קשה. תוכנית הפיתוח שנבחרה מגרה את תנועת המכוניות, ומחמירה את המתחים בתנועה באזור.
בנפרד, ברצוננו לדון במרכיב הכלכלי של החלטות כאלה עבור העיר. על פי דוגמה לטריטוריה זו, החלטנו לבחון אפשרויות לפיתוח כלכלת המחוז בעת יישום שני תרחישים: תוך שמירה על המצב הקיים וכאשר אנו מארגנים שדרת הולכי רגל חדשה במקום פסי הרכבת.
ניתחנו את קטע הדרך מהרחוב. פיר זולוטורוז'סקי למפעל קריסטל. אתר זה ננטש כיום ומשמש בעיקר תושבים שוליים, מכיוון שהוא כמעט ולא מורגש לסיורים. במקביל, הולכי הרגל נאלצים להשתמש בקטע זה של קו הרכבת כמעבר בין הרחובות וולוצ'אבסקאיה וזולוטורוז'סקי ואל. יש מעט מאוד קשרים בין הרחובות הראשיים של הרובע, ואנשים משתמשים אפילו בדרך כה בלתי מתאימה כרגע. הקטעים לאורך המסילה נראים נטושים ומנוצלים פחות. היוצא מן הכלל הוא שטחה של חברת CROC, הסמוכה למסילות, אך החברה גידרה את עצמה ככל האפשר מהמסילה עם גדר גבוהה עם תיל.
אם אנו מנתחים את בסיס המס שנגבה מהאזורים הסמוכים, זה מסתכם בכ- 50-70 מיליון רובל. לשנה (החישוב התבסס על ארנונה וארנונה). החלק המכריע בסכום זה נופל על מרכז המשרדים של חברת CROC. שאר השטחים הסמוכים כמעט לא מביאים כסף לעיר, כי הם, לפי ייעודם, אזור תעשייה, כלומר הערך הקדסטרלי שלהם נמוך פי 4.5 מערך הקרקע עם מטרה, למשל, לסחר.
בנוסף, מבנים בשטחים סמוכים אינם נכללים ברשימת החפצים עליהם מחושבת ארנונה. מניתוח זה אנו מסיקים: אם עיר יכולה לעודד במיומנות העברת קרקעות לתפקידים בעלי משמעות חברתית, במיוחד בשטחים המועדים לשינויים כאלה, היא
יכול להגדיל משמעותית את ההכנסות מארצות אלה.
לאזור לאורך פסי הרכבת פוטנציאל גבוה לכאלה
שִׁחזוּר. יחד עם זאת, הפוטנציאל יגדל משמעותית אם
קשר ישיר עם אזור המגורים העתידי. במקרה זה, גביית המסים הצפויה מאזורים סמוכים עשויה לגדול ל160-200 מיליון רובל, וזה גבוה פי 3-4 מהמצב הנוכחי.
כך, בנוסף להשפעה הכלכלית הישירה, העיר תיפטר מאחד המקומות המכוערים ברובע, והפכה אותו למוקד משיכה, שדרת הולכי רגל, חיבור לנהר, סוללה ירוקה, גישה אל מרכזי אמנות קריסטל ואמנות. אנו מציעים לקרוא לשדרה החדשה "שדרות קטנטנות", ונזכיר בשם זה שמשרד KROK והמאפייה צמודים לפסי הרכבת.
היזם, אם הצעה זו תיושם, יקבל גם יתרונות משמעותיים: השדרה החדשה פועלת למישור הסביבה, מה שהופך אותה לאטרקטיבית ובטוחה יותר עבור התושבים העתידיים. שדרה מטופחת, המעניקה גישה לנהר ואובייקטים של פעילות יצירתית, מהווה הדגמה משמעותית יותר לרווחת הסביבה מאשר קולאז'ים של תמונות בעלוני פרסום. בנוסף, אנו בטוחים כי החלטות מסוג זה משפיעות על עלות הדירות עצמן במתחמי המגורים הנבנים.
כחלק מהפרויקט שלנו, על מנת לקדם את הפתרונות המוצעים, אנו יוצרים קשר פעיל עם הרשויות ומשתמשי הקרקע במגרשים שעבורם אנו מציעים שינויים. יישום פתרונות כאלה אינו אפשרי מבלי ליצור אינטראקציה בין המשתתפים שצוינו. על פי ההנחה שלנו ניתן היה לפתור נקודות כאב רבות בעיר באמצעות יישום פרויקטים המתמקדים במשאבים ובפוטנציאל של העיר, בהקשר העירוני שכבר הוקם, וביצירת קשרים סינרגטיים.
בעזרת הדוגמה של פרויקט VIVA-Lefortovo, ברצוננו להציע וליישם גישה חדשה לפתרון בעיות עירוניות, תוך התמקדות במקסום הפוטנציאל הטמון בטריטוריה שנוצרה באופן טבעי, תוך התמקדות בסיסית בקשירת השטחים. ***
אנלוגים מוצלחים בעולם לשינוי פסי רכבת:
פארק היי ליין, ניו יורק
קו הרכבת לשעבר הפך לפארק, שהפך לנקודה חדשה
אטרקציה של העיר. הודות לשינוי זה התברר להחיות את הדיכאון
שטח העיר שממנה הוצא הייצור התעשייתי. ערפי עיר
למשוך משקיעים, עסקים, תושבים חדשים לאזורים הסמוכים.
הזרימה המשוערת של השקעות נוספות באזור נאמדה בכ -4 מיליארד דולר, הגידול בפועל בגביית הארנונה בשנה עלה ב -100 מיליון דולר, שכבר החזירו את עלויות הקמת הפארק. עוד>
גוד ליין, סידני
פרויקט הפיכת שטח נטוש ומסילות רכבת לשביל הולכי רגל. השביל הפך לנקודת משיכה לתושבי העיר, לתיירים, לסטודנטים של האוניברסיטאות הסמוכות. יישום הפרויקט התאפשר לאחר כינון שותפויות בין ששת בעלי הקרקע הסמוכה, הרשויות והארגונים הציבוריים.המתקן הוזמן לפני פחות משנה, אך כבר עורר את התפתחות העסקים בשטחים הסמוכים, וגם השפיע באופן משמעותי על הביקוש ועלות הדיור בסביבה. פרטים 1 ו -2.
צוות 123 עבד על המאמר:
מרינה ריינגולד - מנהלת פרויקטים.
ניסיון בתחום הפיתוח העסקי, פיתוח רשתות שותפים, השקת תחומי עסקים חדשים.
אנה קסאטקינה היא מנתחת פרויקטים.
ניסיון בייעוץ נדל ן, הערכת שווי עסקי.
אוליאנה פיאנקובה היא סוציולוגית של הפרויקט.
ניסיון בתחום המחקר הסוציולוגי, ניהול מערכות בחירות.
אולג רספופוב הוא אדריכל הפרויקט.
ניסיון באדריכלות ועיצוב. אוצר התחרות לפיתוח הרעיון של הפארק "פטריוט", אוצר בית הספר "יסודות העתיד האדריכלי"
רְאִיָה:
אולג רספופוב, אדיל אזייב, פרסומי מפתחים.
