עמודים: 123
הקדמה: האם "נושא הדיור" ממשיך לקלקל אותנו?
התשובה החיובית לא נראית ברורה כיום כמו בעבר. נראה כי נושא הדיור בר השגה נדחק מרשימת העדיפויות הבלתי מעורערת, מכמה סיבות. הרשויות המקומיות, האחראיות למצב הדיור, מבינות שמדברים על עבודה ארוכת טווח, מבלי לחוש לחץ רב מלמעלה, מאבדות עניין בנושא. בנוסף, האינדיקטורים לביטחון ממוצע במדינה עברו בהדרגה למעלה מחצי מאה מ- 4-6 מ"ר לאדם ל 22-23 מ"ר. בנייה ובנייה של עסקים, פיתוח, נדל"ן, מצב הגירעון הנוכחי ושוק מבוקר די משביע רצון. החברה, יותר מכל אחד אחר המעוניין במחיר סביר לדיור, מגיבה אחרת. החלק הכי פחות מוגן ובו זמנית הכי פאסיבי ונזקק בו כמעט התפטר מהבלתי נמנע. ציבור פעיל יותר מחפש דרך לבד, רחוק מלהסתמך תמיד על משכנתא ולעתים קרובות מנצל פינוקים מסוימים של השנים האחרונות, כולל האפשרות להירשם ולהתגורר בכל ימות השנה בקוטג'ים ובמגרשי גן, עם קבילותם של שונים, כולל סוגי חכירה חוקיים למחצה וכו '.
מצב הדיור נשמר או משתנה מאינרציה, ונשאר, אם כי לא משמח במיוחד, אך רקע נסבל למדי של אירועים מרגשים יותר. המצב החריף הפך למצב כרוני, אשר, עם זאת, אינו שולל את הצורך בטיפול, אלא בעל אופי שונה לחלוטין מאשר בשנות החמישים והשבעים.
דיור בר השגה קשור קשר הדוק למה שמכונה "איכות חיים", "אורח חיים" והוא טיעון רב עוצמה ביריבות המתמשכת בין ערים ומדינות. וגם אם נחליט בתוקף לסרב להשתתף בתחרויות בינלאומיות ולחיות בדרכנו, החיים בגודל 30 מ"ר טובים ומבטיחים יותר מ -15 מ"ר.
רוסיה היא כמעט לא המדינה האחרונה בחצי הכדור הצפוני שהפכה דיור למשתלם. המדינה הסוציאליסטית הראשונה בעולם הפסידה את התחרות הזו בין אירופה הכמעט סוציאליסטית לאמריקה הקפיטליסטית, והותירה מורשת קשה ליורשתה. ולמרות שהיום אנחנו פותרים את הבעיות שלנו בחברה חדשה עבורנו במדינות מתפתחות כמו סין וברזיל, זו תהיה טעות לשכוח את החוויה שלנו, חיובית ושלילית, ולא לנצל את זה של מישהו אחר - חווית הפוסט - אירופה המלחמתית עם 40 מ"ר הנוכחי לאדם וחוויה של ארצות הברית. עם 70 מ"ר למקלחת.
עם זאת, אין כל כך הרבה דרכים ואמצעים יעילים ומציאותיים לפתור את בעיית הדיור, ופנייה לחוויה בלבד אינה מבטיחה הצלחה בתנאים הספציפיים של רוסיה המודרנית. לכן, רעיונות מדויקים ובלתי צפויים מבוקשים לא פחות מחוויה.
אני… ניסיון רוסיה - המאה העשרים
נושא הדיור, שהדאיג את אירופה מאז אמצע המאה ה -19, הפך לרלוונטי עבור רוסיה לאחר מלחמת האזרחים וזכה לדחיפות מיוחדת בתהליך הקולקטיביזציה והתיעוש, יציאה המונית מהכפרים וצמיחה מהירה של ערים גדולות. שלושת הניסיונות הבאים לפתור אותה מסומנים בתכונה משותפת - תפקידה הבלעדי של המדינה, בשילוב פרדוקסלי עם שלמות כל אחד מהניסיונות וחוסר המשכיות מהותי ביניהם.
הניסיון הראשון, שהתרחש בשנות העשרים והשלושים של המאה העשרים, בוצע בסיסמה של "אורח חיים חדש" ולווה בביטול הבעלות הפרטית על אדמות ונדל"ן עירוני. חשיפת "עודף" שטח, "דחיסה", חלוקה מחדש, התיישבות בחדר אחר חדר שולבו עם מערכת כמעט בלתי מעורערת של העסקה חברתית וחוסר ביטחון מוחלט של הדיירים.בעלי הדיור שנבנה לפני המהפכה וגם הדיור שנבנה לאחרונה היו רשויות העיר, לעתים רחוקות יותר מחלקות (ככלל, "כוח"), ארגונים ואיגודים מקצועיים. היקף ההישגים הכולל ביותר משני עשורים שלאחר המהפכה לא שינה באופן קיצוני את מראה הערים הרוסיות. התוצאה של תקופה זו הייתה המציאות של דירות וצריפים משותפים ("יש רק שירותים אחד לשלושים ושמונה חדרים") וחידושים וגילויים אדריכליים גדולים. אחת התגליות שהולידו סוג של דיור כמעט חדש - "התא המינימלי", הקשור גנטית לתא ולבקתות - מרחב המחיה של הפרט. המסה הדחוסה של תאים כאלה, שנמתחת במסדרונות ובגלריות, היא המרכיב העיקרי של בתים משותפים, והמפורסם שבהם הוא עיר הבית של איוון ניקולייב. חידוש נוסף הוא קטעים ודירות קומפקטיים - מרחבים לחיי משפחה, שהיו סוג של ויתור לעבר הבורגני ונשענים על חוויה גרמנית עכשווית. לדירות אלה ("קטעים") היו חיים קשים אך ארוכים בשם בניין רב-חלקי, שהפך ללהיט האדריכלי הראשי במחצית השנייה של המאה העשרים.
כתמי המגורים הצנועים יחסית של "החגורה האדומה" של מוסקבה, אזורי המגורים המוצקים יותר של נובוקוזנצק ומגניטוגורסק, היישובים העובדים של ענקי התעשייה החברתית, מורכבים ממבנים זהים, עומדים בחופשיות, בשורות, רשתות, קבוצות דמה מאוד לכל דבר בעזרתו אירופה בין מלחמת העולם החליטה בנושא הדיור שלה.
סימני "העולם החדש", "אורח החיים החדש" ו"האיש החדש "שולבו להפליא עם עקבות פחות חיים, אך בקנה מידה גדול בהרבה, של פעילויות האזרחים עצמם, שהפכו פעילים יותר בתקופה הקצרה של ה- NEP, כמו קואופרטיבים לדיור של עורכי דין, רופאים ו"נוסעים אחרים ", והתנחלויות פרברי חדשות. יחד עם זאת, מנהיגים מעשיים של סובייטים מקומיים נוקטים שימוש נרחב במשאבים הנסתרים של העיר הבורגנית, תוך התאמת סככות, מרתפים ומרתפים למחצה לדיור, ומבצעת תוספת מסיבית של עד חמש קומות של 2- ו בניינים בני 3 קומות במרכז מוסקבה (שרובם רכשו מעליות נחוצות ביותר »רק לאחר ארבעה עשורים).
הנוהג הקשה בפתרון בעיית הדיור - מטבחים נפוצים, חדרי אוכל, שירותים וחדרי שינה - באמצע שנות ה -30 איבד את האטרקטיביות שלה בעיני האליטה החדשה. ואז קארו הלביאאן ראה את משימתו ואת משימת עמיתיו "להראות לעולם את עושר הפרולטריון." עושר זה, כולל דיור, שייך עדיין למדינה ולמבנים מבוקרים, וחדרים ודירות מחולקים ללא תשלום ומוקצים לדיירים באותם תנאים כמו בעבר: זכויות תעסוקה סוציאליות, לרוב עם תשלומים סימבוליים עבור שירותים.
נושא "אורח החיים החדש", ואיתו - הרעיונות של אזורי מגורים וערים חדשות, ערי גן, מוחלף לחלוטין על ידי הנושא של "שחזור", כלומר. טרנספורמציה של החומר הקיים, קודם כל - "מוסקבה העתיקה". את בעיית הדיור כבר לא כדאי לחשוש, מכיוון שגודל האוכלוסייה, מספר בני המזל שיכולים לסמוך על מגורים בבירה או בעיר גדולה, נקבע כעת על ידי מספר הבתים, הדירות, החדרים והמ"ר שנבנו, ולא להיפך. מוסד הרישום והגבלת זכויות האזרח מאפשר להסדיר בקפדנות את מספר המבקשים לדיור. מעכשיו לא יכולות להיות בעיות במדינה. דירה פרטית, במיוחד מעון קיץ, הפכה לפריט יוקרתי ואמצעי עידוד.
התוכנית הכללית של מוסקבה בשנת 1935, שקלטה את כל התכונות האופייניות של עיר ניאו-קלאסית - עיר של הרכבים - עם כבישים מהירים, כיכרות, סוללות ומטרו, הפכה למניפסט של אותה תקופה. החומר ממנו מורכב יוקרה זו הוא הרובע הרב-פונקציונאלי "המוגדל" אך עדיין הרב-תכליתי עם היקף מוגדר בבירור, עם בתים עם חזיתות קדמיות ואחוריות, וחצר משותפת נרחבת.
חיסול האחזקות בקרקעות פרטיות שהחל לאחר המהפכה, איחודן, שהתאפשר כתוצאה מביטול הבעלות על הקרקע ו"השפלת ", הולידו את התופעה של חצר משותפת, האופיינית רק לרוסיה. מוסקבה, ערים רוסיות קטנות ובינוניות עם מרקם גמיש וניתן לשינוי בקלות, לאחר דירות משותפות, קיבלו חצר משותפת שגידלה דורות של בני ארצנו. חצר זו צפתה את החצרות הענקיות של השכונות המורחבות, שלמרבה הצער לא פטרו את העיר מצריפים, יישובים מחדר אחר חדר, סככות מיושבים ומרתפים.
נושא הדיור ההמוני הפך להיות רלוונטי בתהליך השיקום שלאחר המלחמה, כאשר הצורך החריף החיה את התודעה והוליד פתרונות רבים שנונים ויעילים, שלמרבה הצער מצאו את עצמם בצל בניית חרשתצ'יק החגיגי ומוסקבה -בנייני עלייה. מדובר בפנייה לבנייה נמוכה וקוטג'ים. האקדמיה לאדריכלות, רשויות מקומיות ומרכזיות, מחלקות, ארגוני תעשייה ביטחונית, אנשי מקצוע גבוהים ואדריכלים רגילים הציעו את מה שרלוונטי למדי כיום. תצוגה מרגשת של פרויקטים שלאחר המלחמה מפגישה בתים משפחתיים קטנים משפחתיים ידידותיים לסביבה וחסכוניים באנרגיה - שניהם טרומיים, מיוצרים תעשייתית, ומחומרים טבעיים ומקומיים, קלים לתכנון ולהפעלה. הרחובות והרבעים של בתים דו-קומתיים במינסק, סטלינגרד, סמולנסק, מוסקבה, וויאזמה, טבר, ללא ספק מושפעים ממה שראו באירופה, משווים לטובה את אלה שקמו מאוחר יותר בשכונה. המאפיין העיקרי שלהם היה המגוון הטכנולוגי, שאפשר, בין היתר, ביצועים מסורתיים, חובבניים, עבודות יד, מלאכת יד למחצה ורמת תחזוקה גבוהה. פסק הדין על מרבית רעיונות התקופה היה סירובה המסורתי והמכריע של המדינה לחלוק את האחריות על פתרון "בעיית הדיור" עם האזרחים.
ההכרה בכך ש"נושא הדיור "באמת קיים, ולכל אחד, ללא יוצא מן הכלל, הזכות לדיור הגון, הגיעה רק באמצע שנות החמישים. בשלב זה, המאבק המעמדי בשימוש במקומות מגורים ותעסוקה מיוחדים, שהיו בסמכותו של ה- GULAG, החל להתפוגג בהדרגה, ומספר הנפגעים או הזכויות שנשללו, כולל תושבי הכפר ללא דרכון, החל לרדת באופן ניכר. "בעיית הדיור" רכשה את המאפיינים של משבר, הדרך החוצה שהמדינה החלה לחפש עשר שנים מאוחר יותר מאשר אירופה ההרוסה ועשרים שנה מאוחר יותר מארצות הברית שיצאה מהמשבר שלפני המלחמה.
אולם התרחישים המקומיים והמערביים להתגברות על המשבר דומים רק בשלב הראשוני, כאשר המדינה מספקת דיור חינם למספר לא מבוטל של חסרי בית ועניים. כאן נגמרים הדמיון. התרחיש המערבי מניח את הנסיגה ההדרגתית של המדינה ורואה בזמינות הדיור תנאי להתפתחות עצמית, תנועה עצמית של אדם או משפחה, שניחן באחריות ועצמאות הולכים וגוברים. מאמצי המדינה מכוונים להבטיח כי הדורות הבאים של תושבי הדיור הסוציאלי יהפכו לאנשים המספקים את עצמם, אשר המשכנתאות כבר אינן נגישות ובלתי נסבלות. התרחיש המקומי, להיפך, קבע הרחבה מתמדת של תפקידן ואחריותן של הרשויות, מה שהקל על הפער הבלתי פוסק בין הכנסות האוכלוסייה לעלות הדירות. ולמרות שבאותה תקופה החל מעמד הביניים הרוסי להתגבש עם התכונות האופייניות לו: דירה בבית פאנל, דאצ'ה על שש מאות מ"ר ו"זיגולי ", יכולתו להניע עצמי ולהתרבות עצמית. היה מוגבל מאוד.
ככל שהמדינה בנתה יותר, כך היא נאלצה לבנות יותר, אליה נדחקו הצרכים הגדלים באופן טבעי של החברה והיעדר דרכים אחרות לספק אותם.במקביל, ההתחלה המאוחרת אפשרה לרוסיה להשתמש בשיטות ובאמצעי בניית דיור המוני שכבר התגלו. זה אופייני כי החוויה שלהם לא נלקחה בחשבון וככל הנראה נדונו שלוש גרסאות מושאלות.
לגרסת "צפון אמריקה", שהעדיפה בתי מגורים בודדים המיוצרים על בסיס מסגרת עץ, עם שטחים נרחבים, מכוניות וכבישים מהירים, לא היה סיכוי רב להכרה וליישום ברוסיה באותה תקופה.
"הגרסה הבריטית", שהציעה ערי לווין, אוטונומיות יחסית, מרוחקות מהעיר הגדולה ומחוברת אליה באמצעות תחבורה ציבורית מהירה, עם סוגים שונים של דיור, טכנולוגיות בנייה שונות ומערך מלא של כל התכונות של עיר התחיל מאפס, היה ישים באופן חלקי בלבד ולכן לא התגשם כמעט פעם אחת.
הגרסה הצרפתית התגלתה כנגישה והקרובה ביותר, אם כי אולי, מה שבסופו של דבר התגלה, כשלעצמה דומה לגירסה זו, בהתבסס על השימוש בבניין דירות בעל לוח גדול, שהדיח שדות וכפרים מפאתי העיר. הייצור התעשייתי של דירות מרובות קומות, מרובות דירות, הופך לסימן התקופות העיקרי ולכלי העיקרי לפתרון "בעיית הדיור". בתים מפסיקים להיבנות "במשך מאות שנים", מקבלים דמיון לחפצים מטלטלים, מקבלים חיי שירות, ותחזוקתם מאבדת ממשמעותה. אופיו הזמני של בית הפאנל התעשייתי התכתב בהבנת המנהיגים הסוציאליסטים והקומוניסטים של עיריות צרפת לתפקידו כמכשיר של תמיכה חברתית זמנית, אמצעי להוציא אנשים ממדינת משבר. מאחר שתכנית זו הושלמה והושלמה, בתים כאלה מחוסלים ומוחלפים בבתים שונים במהותם. בתרגול שלנו, דיור זה אינו מורגש, אך הפך בעקשנות לקבוע והיחיד האפשרי.
תעשיית ענק ענקית רציונלית ומאורגנת בצורה נוקשה הקיפה את כל מה שקשור לדיור המוני: מכוני מחקר ועיצוב, מפעלים לבניית בתים ומפעלי בנייה והתקנה. מתהווה התרגול של עיצוב סטנדרטי וניסיוני, נוצרים סטנדרטים וסטנדרטים של דירות ובתים. מתגבשת מסגרת רגולטורית חדשה ותורת תכנון עירוני, המבוססת על הרעיון של מחוז מיקרו המחולק לקבוצות מגורים ונכלל באזור מגורים. מיקרו-מחוזות מודל של הדור הראשון של מוסקבה, סנט פטרסבורג או המדינות הבלטיות, הולכי רגל לחלוטין וממוקמים בבירור לילדים, שהורכבו מבתי פאנל בן חמש קומות המוקפים בצמחייה מכוסה, בזהירות מספקת, נראים אטרקטיביים למדי עד היום.
השיא בהתפתחות ברית המועצות, שנפל בשנות ה70-80, סומן בלפחות שני פרויקטים "ציוני דרך", "בית החיים החדשים" של נתן אוסטרמן ומחוז צ'רטאנובו הצפוני של מיכאיל פוזוקין. הם לא רק קירבו אותנו למערב המתפרץ, אלא תיגרו גם על מחוז המיקרו ועל מערכת השירות המדורגת והציעו משהו קומפקטי, פרקטי ונוח יותר. למרבה הצער, ניסויים אלה, כמו רבים מההישגים הבלתי מעורערים של המודרניזם הסובייטי, שעוררו עניין ראוי כיום, לא זכו להמשך והתבררו כניסיון היקר האחרון להתנגד לאינרציה.
תנועה נוספת הלכה בדרך הפשטות, פרגמטיות נאיבית, צמיחת מגבלות ושימור טכנולוגיות. "מורכבות" פיתוח, ביטחון נורמטיבי איבדו את צביונם החובה, תכנון חופשי פינה את מקומו לכאוס ול"משחק ללא כללים ", והפרברים והפרברים הפכו למחסנים לתוצרת מפעלים לבניית בתים.מדינה זו הייתה תוצאה ישירה מההחלטה הגורלית של ניקיטה חרושצ'וב להכפיף את האדריכל לבנאי, מה שהפך מיד את האינטרסים של הבנאי והבנייה למשמעותיים יותר מאשר האינטרסים של תושבים בודדים ושל העיר כולה.
עם כל ההבדל בין שלוש מדיניות הדיור הסובייטית (או הדוקטרינות), יש להן תכונה משותפת שניתן להגדיר כאוטופיות ממלכתית. זו התעלמות מאינטרסים, צרכים והזדמנויות אמיתיים בשם הקפדה תקינה על תכנית לא אלטרנטיבית, מופשטת, אך "נכונה אידיאולוגית". שבעים שנות המאמץ הענקיות שהשקיעה המדינה הכל-יכולה בצורה כה מוזרה לא הספיקו. אם כי, אולי, הרצון לשלוט בכל ובכולם, כולל החיים האישיים והמשפחתיים, היה כבד יותר מכל דבר אחר. גירעון מנוהל הוא אחד ממכשירי הבקרה היעילים ביותר.
II… אחרי אוטופיות
עשרים השנים האחרונות לא היו בלי הבטחות של המדינה בצורות אופנתיות של "תוכנית יעד" ו"פרויקט לאומי "לפתור סוף סוף את נושא הדיור, הפעם תוך התחשבות במוזרויות ובאפשרויות של כלכלת השוק.
חידוש מהותי הוא החלוקה בעבר של מערך יחיד של דיור לשתי קטגוריות דומות - מסחרי, שהוצג בשוק, וחברתי, כמו בעבר, הועבר ללא תשלום. הדחף להפיכת דיור לסחורה היה הפרטה חופשית של דירות - אולי המחווה המכריעה ביותר של הממשלה החדשה, שנעשתה לטובת האזרחים. זה הוביל לירידה בתלותם של אנשים במדינה, ביצירת שוק ובמשכנתאות ובסופו של דבר לירידה בחומרת בעיית הדיור למעמד הביניים.
השוק ויחסי השוק אפשרו לבטא עניין טבעי בדיור בפרברים ובפרברים, בבית או בקומות נמוכות. חלקם של בתים נמוכים ובודדים בהיקף הדיור המוזמן במדינה החל לצמוח בהתמדה, ולפי הערכות, הוא מתקרב ל -50%. זהו סימן ללא ספק להיווצרות ספונטנית ולא מכוונת של תופעה חדשה עבור רוסיה, הנקראת פרברים, ואורח חיים חדש, שבו דירה ודאצ'ה, ההופכים לבית כפרי, מחליפים תפקידים.
מאפיין של השוק הרוסי הוא תשומת הלב המוגברת של יזמים ובונים לדיור יקר וסופר יקר, שללא ספק מפעיל לחץ על רמת המחירים בכל המגזרים האחרים ומעוות משמעותית את התמונה הכוללת. מדד הרווחה הממוצע, שהיה כה נערץ בתקופות סובייטיות של שוויון אוניברסלי ומשקף באופן הולם יחסית את מצב העניינים, איבד ממשמעותו הקודמת. בעקבות קיטוב ההכנסה קיטוב תנאי החיים. הגידול המשמעותי במלאי הדיור שנצפה בעשורים האחרונים, ככל הנראה, נקלט על ידי נציגי החלק העשיר ביותר בחברה ולא הביא לירידה משמעותית במספר האזרחים שאינם מרוצים מתנאי החיים. לבעיית הדיור, באופן מסורתי בעיה של עניים ופגיעים, אלו שאינם מעניינים את השוק הנוכחי, לא אכפת להם מהיזם הנוכחי. הוא זה ששכנע את המדינה והרשויות שהמכשיר העיקרי לפתרון הבעיה צריך להיות משכנתא, שבעזרתה מגיעים הון לידה, תעודות והטבות. בינתיים, מעגל האנשים והמשפחות שיש להם גישה לדיור מסחרי כיום הוא כבר פעמים רבות מעגל הנזקקים. משכנתאות לא הופכות פופולריות ומשתלמות יותר בגלל הפער הברור בין מחיר "ריבוע" להכנסה של אזרחים. אזרחים לא יכולים, עסקים לא רוצים.
בהשוואה לדיור מסחרי, גורל הדיור החברתי פחות ברור. למרות הניסיון הרב שצברה המדינה, הוודאות והרוחב של מעגל הנזקקים, ההבנה שדיור סוציאלי על צורותיו השונות הוא המכשיר העיקרי לפתרון בעיית הדיור, בולטת מאחור.המדינה חלוקה בזהירות עם האזרחים לא רק ברכוש הענק שלה, אלא גם באחריותה.
כיום הרשויות המקומיות עם התקציבים הצנועים והזכויות המוגבלות שלהן אחראיות על מתן דיור לכל בעלי התפקידים, והכי חשוב, למי שאין. המלכודת נעוצה הן בתנאי הבעיה והן בשיטות הפיתרון שנקבעו על ידי העיריות עצמן. התמונה משלימה בהיעדר שיטות הסמכה לאומיות של דיור רעוע ורעוע, דיור הדורש תיקונים גדולים או שוטפים, היעדר תקני דיור מסוג זה או אחר ואיכותי. קיימות שיטות שונות לבחירה והערכה של מועמדים לדיור סוציאלי, נוהל חלוקתו וקבלתם. תיאורטית יש לבנות את הקמת הדיור החברתי על ידי התקציב המקומי. יחד עם זאת, הממשל פועל כיזם לקוחות, ששותפו העיקרי הוא קבלן המשוחרר לחלוטין מהגנת המדינה, שהפך ליזם, ולכן אינו נוטה להוזיל את מחיר שירותיו. אולם בפועל, תרחיש זה אינו מתרחש לעיתים קרובות מאוד.
המשימה להקים שוק מקומי לדיור בר השגה קשה לא פחות עבור הרשויות המקומיות. דיור שמחירו מתואם בבירור עם הכנסות האזרחים. ככל שדיור כזה משתלם יותר, כך התור לדיור סוציאלי קצר יותר, ולהיפך. דיור מסחרי נבנה על חשבון משקיע שמעסיק לקוח או פעל באופן עצמאי בתפקיד זה. בתורו, הלקוח בוחר קבלן ומעצב או לוקח על עצמו את העבודה (סוג זה של שילוב תפקידים הוא הנורמה ברוסיה, אך בשאר העולם, ככלל, זה לא רצוי). משימת העירייה בתרחיש זה מצטמצמת להקצאת קרקעות, ומנוף זה, בהיעדר אפשרויות אחרות, משמש לעתים קרובות למילוי קרן הדיור החברתי.
ההנחה הייתה כי הפעולה המקבילה של שני התרחישים תאפשר הקמת קרן לדיור סוציאלי וגם שוק נרחב ופתוח לדיור מסחרי ובמחיר סביר. ענף הבנייה היה צפוי להיות זהה כמעט למה שקרה בשוק הג'ינס והרכב. נקודת המפנה לא הגיעה לא ב"ניינטיז המרהיב ", ולא ב"אפס השומן", ולא ביציבות האחרונות. הסיבות הן ההבדלים המהותיים בין מוצר שמיוצר לחלוטין בארץ ונרכש בחו"ל. אם לא היה יבוא היינו נוהגים במכוניות של ג'יגולי.
עסק הבנייה המקומי הוא ללא ספק שחקן מאוחד יותר, חזק ומוטיבציה יותר מאשר עיריות או מחלקותיהן, במיוחד אזרחים בודדים. הקבלן, הלקוח והמשקיע, שהפך מעובדי מפעלים ממלכתיים ומוסדות סובייטים ליזמים, למד במהירות את כללי המשחק, המדד העיקרי להצלחה הוא הרווח. המציאות הפוסט-סובייטית יצרה תנאים אידיאליים לעסקיהם. מצב של מחסור מתמשך הפך מיידית דירת פאנל, שהופצה לאחרונה ללא עלות, לסחורה חמה. המשימה הבלתי נסבלת של צמצום הגירעון בעבר הוחלפה במשימה היישומית למדי לשמור עליו, בעיקר בשוק הדיור העירוני הפופולרי.
האינרציה הטמונה בטכנולוגיה, במערכת היחסים בין משתתפי הבנייה, בזכרונם התורשתי, תשוקתם של הבוסים הנוכחיים להגדלות, מיזוגים, תוכניות פירמידה נשמרות על ידי מבנים מיוחדים המונעים פתיחות ותחרות ודומים ל"מונופולים רכים " שתואמים למדי לחקיקה נגד מונופול. מנגנון זה מונע ומתנגד אוטומטית להגעתן של טכנולוגיות שנבדקו זה מכבר בעולם הסובב אותנו והוכיחו את יעילותן של טכנולוגיות, כאלו שמבוססות למשל על השימוש בעץ ובנגזרותיו.
"מונופול רך" יוצר מערכת שליטה אמינה על השוק, מה שהופך אותו ל"שוק המוכר "שמוכר סחורות בעלות איכות לא ברורה ולעתים לא בטוחים.אתה צריך לקנות לא את מה שאתה צריך, אלא את מה שיש לך. אולם זה לא חל על העשירים שיש לגביהם שוק חופשי לחלוטין ועל העניים שאין להם עם מה ללכת לשוק כלשהו.
שוק המוכר אינו חותר לגיוון והתחדשות, שינוי תפאורה, עיצוב קל הוא הויתור המקסימלי לקונה, שנועד לשמור ללא שינוי, למקסם את חיי המוצר שלו. יזם גדול שהתמזג עם הממשלה העירונית, שמגבש מדיניות דיור אמיתית, מתגלה כצנזורה קשה לא פחות מהמדינה הסובייטית. הכי נוח מבחינתו הוא היעדר השפעות מטרידות חיצוניות, כל דוקטרינות, מושגים, עקרונות, כלומר סוג של ואקום אידיאולוגי ואינטלקטואלי.
המדינה, שבעקבות עשורים רבים עקבה אחר תקנות המדינה החמורות ביותר, שינתה את עצמה לפתע והפקירה מיד את התקנות ואת השתתפות המדינה האפקטיבית. לראשונה זה שנים רבות, שינויים קיצוניים בממשל ובכלכלה לא הביאו לתיקון יסודות מדיניות הדיור, ולא נגעו באחד הנושאים הרגישים והפופולאריים ביותר בעבר - נושא הערים. הקבלן והיזם, הקבלן וכל יזם, פטריוטי ככל שיהיה, לא יפתור את בעיית הדיור, וזו לא המשימה שלהם. ניתן לתקן את המצב רק על ידי חזרה למדינה גדולה עם האנכי הייחודי שלה את תפקיד הרגולטור המסוגל לשמור על איזון האינטרסים של עסקים ואזרחים.
אניאניאני… אנשים ומונים
איך נראית נושא הדיור כיום לא קל להבין בהיעדר מדידות, סקרים ומחקרים המתבצעים ללא הרף ברחבי הארץ על בסיס שיטות אחידות. ניתן לפצות על חוסר הידע רק באופן חלקי, תוך שימוש בדוגמה של מי שעוסק בפתרון תעלומות והשבת תמונה אינטגרלית על בסיס נתונים פרטיים, לא שלמים ועקיפים, תוך הסתמכות בעיקר על הגיון ושכל ישר. כלים אלה מספיקים בכדי לבנות מתווה כללי של המתרחש, תוך נטישת תביעות לדיוק גבוה מראש.
עבודה מסוג זה יכולה להתבסס על מספר אינדיקטורים בסיסיים שאמינותם מאושרת בעיקר על ידי תדירות הפניות והימצאות במקורות שונים. הפער בין הנתונים מתמתה על ידי שימוש בערכי ממוצע מעוגלים וחשבוניים.
הראשון באינדיקטורים אלה, שמצוטט לעתים קרובות למדי, למרות שהוא עושה רושם מזעזע, הוא מספר אזרחינו שיש להם סיבות אובייקטיביות ואושרות להיות לא מרוצים מתנאי המחיה, מאיכות הדיור או מגודלם, ולעתים קרובות גם שניהם. יש כ- 70% מהם, כלומר כמאה מיליון איש (או 35 מיליון משפחות).
המדד השני, המדאיג לא פחות, מאפיין את המצב הטכני של מלאי הדיור. על פי הערכות משרד הבינוי והרשויות המקומיות, כמובן שאינן שואפות לשפר את קריטריוני האיכות, מחצית מבנייני הדירות, שלא לדבר על בתים בודדים, בעיקר כפריים, שייכים לקטגוריות החירום, רעועים, המחייבים שיפוץ ו תיקון בדרגות מורכבות שונות.
אם נעבור מההפרשה הממוצעת במדינה של 22 מ"ר לאדם, נוכל לדבר על מיליארד וחצי מ"ר שהם למעשה לא תקניים. ככל הנראה, מצבם של מטרים אלה משלים רמת אבטחה נוספת, ככל הנראה מתחת לממוצע הארצי. מעניין כי בקצב של 15 מ"ר לאדם באופן קבוע, מספר תושבי הדיור באיכות נמוכה הופך להיות שווה למספר הלא מרוצים שהוזכר בעבר, כלומר כמאה מיליון (באופן תיאורטי, בקרב הלא מרוצים והנזקקים עשויים להיות אלו המתגוררים בבתים ודירות משגשגים יחסית, אך צפופים, בהם יש כ -10 מ"ר לאדם, אולם משקל הדיור כזה ושיעור הגרים שם, ככל הנראה, הוא לא כל כך גדול ולהישאר בתוך "גבולות הטעות הסטטיסטית").
ניתן להניח כי מחצית מכל הדיור הרוסי, שהוא יחסית איכותי ומשגשג, שייך בעיקר ל -30% או ל-40-50 מיליון אזרחים מרוצים ומצוידים היטב עם רמת ביטחון גבוהה יותר, כ-30-40 מ ר / אדם. המחצית השנייה של הקרן וכמעט שני שלישים מהאוכלוסייה המתגוררת כאן הם אזור בעייתי.
פיתרון סוגיית הדיור נקשר באופן מסורתי בבניית דיור חדש, שהיקפיו מחושבים ללא קושי רב. לדוגמא, הגעה לרמת ההפרשה השווה ל -30 מ"ר לאדם תדרוש כמיליארד וחצי "ריבועים" חדשים, שיימשכו 10-15 שנים, תוך שמירה על קצב הצמיחה הנוכחי של ההזמנה. יחד עם זאת, גישה הדרגתית ל"קדושה ", על פי רגשות הבוסים, הנורמה של 15 מ"ר לאדם. אפשרי בעוד 5-7 שנים. משמעות השגת הממוצע האירופי היא הכפלת הקרן ומסגרת הזמן המקבילה.
עם זאת, הדאגה לגבי המונים שיוזמנו כיום משלימה בבירור את הנושא של ירידת האיכות של דירות ובתים קיימים. מתחום הבנייה החדשה, בעיות, אינטרסים ומבטאים עוברים בהדרגה לשחזור ולתיקון, דבר שאינו קל, אך יש צורך להתרגל בקשר לצמיחה המאיימת של מערך הדיור הלא תקני. מבלי להבטיח את רמת האיכות של הקרן הקיימת, המשיכו הלאה והגדילו את היקף הבנייה החדשה על חשבון בתים שקשה לתקן, כלומר מבלי להסתכל אחורה על העבר, פירושו לנהל מלחמה ללא עורף ומילואים.
תנאי הכרחי למדיניות דיור אפקטיבית, יעילה, יעילה ונכונות ההחלטות המתקבלות הוא מיקוד, המבוסס על הבנה ברורה של כל אחד מהמרוצים והזקוקים לדיור.
משפחות גדולות וקטנות או רק יחידים נמצאים בתפקיד נזקקים. במקרה אחד, מדובר במשפחות המבקשות לשפר את תנאי המחיה שלהן, כלומר בעלי הון התחלתי מסוים, "מרחב מחיה", חסכון וכו ', ורוצים לרכוש "דלתא" מסוימת, המאפשרת להם באופן מיידי, באמצעות יישוב מחדש או יישוב מחדש, לשפר את מצבם של כל בני המשפחה. במקרה אחר מדובר במשפחות שמתחילות מאפס, מבלי שאיבדו את הון ההקמה שלהן: צעירים, משפחות צעירות, עקורים פנימיים, מהגרים, תושבי בתים בכפרים חסרי פשרות, דירות בעיירות חד-תעשייתיות ו"נקודות חמות "”. המצב הכי קל למי שנוטה ומסוגל להשתמש במשכנתא בצורתו המודרנית. עד לאחרונה כללה קבוצה זו 15% מאוכלוסיית המדינה, או 15-20 מיליון איש, כלומר. החלק הממס של המרוצים, מחסכון, הכנסה יציבה וגבוהה, "מרחב מחיה בסיסי" וכו '.
קטגוריה מיוחדת מאגדת אנשים שממיסים יחסית, ככלל פעילים, אך עניים - אלה שהשוק הנוכחי אינו מציע להם מוצר הולם. לכן הם לא מסתמכים כל כך הרבה על משכנתאות כמו על חוזקות משלהם, פתרונות לא סטנדרטיים, צורות שונות של ארגון עצמי, כגון קואופרטיבים ו"מתחמי מגורים לנוער "שהיו קיימים בתקופה הסובייטית וכו '. חלקם של ההמתנה ל"משכנתאות דמוקרטיות "או" מעין משכנתאות "עם ירידה בהכנסות הריאליות עשוי לגדול בצורה חדה ואף לעלות על מספר הדבקים במשכנתאות המסורתיות, כמובן אם המדינה והעסקים יעמדו בהן באמצע הדרך.
שתי הקבוצות הנ"ל יכולות לכלול תושבים פוטנציאליים ואמיתיים של דיור להשכרה מסחרית, מותאמים למסירה ויצרו במיוחד. אף על פי ש"דיירים "במספר מדינות משגשגות למדי מהווים את רוב האוכלוסייה, ברוסיה המודרנית חלקם בעתיד הנראה לעין עשוי להיות בטווח של עד 20% (25-30 מיליון איש). המשמעות היא שכ- 40% מהאוכלוסייה הרוסית, כ- 60 מיליון נזקקים, מסוגלים לשפר את תנאי החיים שלהם על ידי התייחסות לפלח המסחרי בגרסאות שונות, שרבות מהן פשוט צריכות להתפתח מאפס.
בין 30-40 מיליון הנותרים המבקשים לדיור סוציאלי, המועבר הן לבעלות והן להשכרה, המוגנים ביותר הם "מקבלי גמלה, עובדי מדינה", עובדי מדינה, אנשי צבא, רופאים, מורים ובני משפחותיהם. אחריהם צמודים ותיקים, נכים, יתומים, אלה שנמצאים ברשימת ההמתנה ברי מזל עם הרשויות העירוניות, משתתפים בתוכניות ממלכתיות, פרויקטים מיוחדים, אנשים שסבלו כתוצאה מתאונות ואסונות. 15–20% מכלל האוכלוסייה, או 20 מיליון איש - אלה הפרמטרים האפשריים של קבוצה זו, ללא קשר ליכולת התשלום האמיתית, שאינם ממוקדים ברכישת בית.
הקטגוריה הבעייתית ביותר כוללת את חדלות הפירעון, אלו שאדישים למשכנתאות ולגיוס מסחרי, אינם מסוגלים ואינם נוטים להיות פעילים וארגוניים עצמיים, והופכים לנטל ברור עבור הרשויות המקומיות. מדובר באנשים צעירים שמוצאים את עצמם ללא תמיכת זקניהם, משפחות צעירות, אמהות חד הוריות, סטודנטים, זקנים שמוצאים את עצמם ללא תמיכת צעירים ואין להם חסכון, נכים, ולבסוף, מהגרים וקבוצה מיוחדת של מובטלים ומקופחים חברתית, כולל נוטה להתנהגות סוטה. על פי האינדיקציות לעיל, אין כמעט בסיס חוקי למתן דיור בחינם, וגורל האנשים תלוי לחלוטין ביכולות וברשות הרשויות המקומיות. גודלה של קבוצה זו יכול להגיע ל-15-20% מכלל האוכלוסייה במדינה (כ -20 מיליון). אם אתה לא שם לעצמך למטרה להחזיר את האנשים האלה לחברה ולכלכלה, הזקוקים מאוד לידיים ולראשים, אז הסבירות לשימור קטגוריה זו של נזקקים היא גבוהה מאוד.
מערך הדיור החברתי הנדרש לשתי קבוצות הפונים שצוינו לעיל, שווה בערך במספרו, עשוי להוות כרבע מכלל המניות הלאומיות.
עמודים: 123
