הכנס שהוקדש לבעיות הקמה של מתחמי מגורים נמוכים נערך ב- 12 באפריל במלון רדיסון רויאל. אנו מפרסמים סרטון מנאומו של האדריכל, ראש לשכת הפרויקט של UNK, יולי בוריסוב, וכן נציגי חברות פיתוח: נטליה שטאלינה מ- MIEL-Novostroek ו- Raisa Manashirova מקבוצת SDI.
יולי בוריסוב הציע בכנס הצעה להכניס את מערכת "הקונסטרוקטור" - מכלול של כמה פתרונות אופייניים לתכנון, חזיתות ופריסה כללית. השילובים השונים שלהם יוכלו לספק אפשרויות בודדות כמעט לכל דירה, ולהפחית את העלויות.
יולי בוריסוב על דיור נמוך
טקסט נאום
זה קצת מוזר לשמוע מאדריכל כיצד ליצור כפר נמוך. בירורים ללשכתנו מראים כי פרויקטים נמוכים נמצאים כעת בצמיחה נפיצה. זה מקל על ידי כמה גורמים בו זמנית:
- נוצר מחסום מינהלי חמור למדי. יש הקפאה מסוימת לא רק באזור מוסקבה, אלא גם בערים אחרות על בניית בניינים בני 12 קומות באזור כפרי מותנה. כך, באופן אדמיניסטרטיבי, מאלץ יזמים לעצב מחדש את הפרויקטים שלהם;
- לדעתי, פוטנציאל הנוחות של בניינים בני 12 קומות כבר בשיאו. גם אם אנו מייצרים בתים פאנלים או מונוליטיים עם גימורים משופרים, קומת קרקע גבוהה, נוסיף גני ילדים וכו ', הרי שבאופן עקרוני הדיור החדש הזה לא יהיה שונה בשום צורה מהבתים שנבנו לפני 50 שנה. כל הניסיון העולמי מצביע על כך שמקטע הבנייה הנמוכה נוח לתושב. מכיוון שמצד אחד מדובר בקרבה לקרקע, שנית, היא יוצרת קהילה מסוימת, ושלישית, מדובר במגורים שיהיו נזילים לאורך זמן רב יותר מאשר רב קומות.
מנתוני קבוצת מטריום עולה כי חלק הבנייה הנמוכה צובר תאוצה. בשנת 2011 חלקה עמד על 10%, כעת הוא גדל אט אט, ויש הנחה שעד 2018 הוא ייקח 50%. מצידנו אנו רואים גידול בבקשות במיוחד לבנייה נמוכה מהאזורים - ולדיווסטוק, וורונז ', אוראל וכו'.
נחזור לשאלה "איך להצליח בפרויקט?" אני נותן עצה מאוד פשוטה: אתה צריך מתכון איכותי, חומרי גלם טובים, ציוד מטבח ושף בעצמו. אני תמיד אומר לקולגות, לשותפים ולקוחות שלי שיש שמיכה, והיא נמשכת בדרך כלל על ידי 4 אנשים. זהו מינהל מותנה (חלק מהאילוצים שלנו), קבלן (אנחנו מדברים לא רק על הקבלן, אלא גם על האפשרויות של מתחם הבנייה), אלה המעצבים והלקוח עצמו. אם אחד הצדדים מושך חזק (מקצועי מאוד), אז תהיה שמיכה על השמיכה והמוצר בסופו של דבר יהיה רע. לכן, אם אתה מפתח איכותי, אך ברמה הרוסית, סביר להניח כי נורמן פוסטר לא יעזור לך. אך במקביל, המכון לעיצוב האזורי יהרוס את הפרויקט. כל אחד צריך להיות באותה רמה, מנטליות, והכי חשוב - גישות ומטרות. המגבלות כוללות תקציב ומסגרת זמן. העלות של אדריכלים ברמה גבוהה שיש להם ניסיון, הבנה איך צריך להיות המוצר היא 6-9% מסך התקציב, העלות של מעצב ממוצע היא 4-5%.
האתגר הגדול ביותר בפיתוח מוצר איכותי הוא זמן. כדי ליצור מוצר ייחודי ואיכותי העומד ביעדים, נדרש בממוצע: קונספט - 4 חודשים, שלב P ו"עובד "- 8 חודשים, בנייה אורכת 24 חודשים. אלה התנאים המאפשרים ללשכה ולעמיתים שלנו לייצר מוצר טוב. לעיתים קרובות, מפתחים מבקשים להאיץ את התהליך הזה, מה שמוביל לעיתים להגדלת התקציב. וזה חשוב להיות מודעים לכך.חוויית הגבלת התקציב והתנאים מובילה לכך שרבים מהלקוחות מוכנים ללכת לצריכת מוצר שאינו ייחודי לחלוטין.
בשלב מסוים, נ.ש. חרושצ'וב החליט שכל משפחה מדירות משותפות צריכה להגיע לדירה נפרדת. כך הופיעה תוכנית לבניית דיור תעשייתי. היא אפשרה לפתור את הנושא. טוב או רע היא השאלה השנייה. אך האפשרות ליצור מוצר המוני, אשר עמד באותה תקופה במאפייני הנוחות, נפתרה.
כעת, אם המצב הכלכלי ישתפר, יהיה "פיצוץ" בנייה במוסקבה החדשה. ולדעתי, פשוט אין מספיק אדריכלים שיספקו פיתוח עם אובייקטים ייחודיים.
ישנן שתי דרכים אפשריות לצאת מהמצב: או שהעלות תעלה בצורה חדה, או שיופיעו פרויקטים באיכות נמוכה. כדי להימנע מכך, אנו מכינים כעת מעין "קונסטרוקטור". המרכיבים העיקריים שלה הם פתרונות תכנון, פתרונות חזית ופתרונות תכנון עירוני. לעצמנו, חישבנו שאם נעשים 5 סוגים בכל אחד מהאלמנטים הללו, אז נקבל 3 עד הכוח החמישי, וזו 243 אפשרויות. אתה מבין שזה כבר פיתרון די ייחודי.
מה זה עושה, אתם שואלים? מערכת תכנון כזו מאפשרת לכם לייעל עלויות עד 50%, הדבר החשוב ביותר הוא זמן העיצוב עד 60%. אם תקבל חבילה מוכנה, אז בעזרת מחברים או מעצבים מקומיים, אתה מתאים את היסודות ומתחיל לבנות.
כולנו מנסים להימנע מסיכונים, אף אחד לא רוצה להתנסות. אם אי פעם פתרונות חזית נבדקו ויש ביקורות, כולל תפעול, זה מאפשר לך למנוע סיכונים ותלונות מצד הקונים. אף אחד לא רוצה לעשות פרויקט מגניב ואז "לצמצם" את הכלכלה בערבויות.
"קונסטרוקטור" מאפשר בשלב הראשוני לערוך מחקר על העדפות קהל היעד ולקבוע את עלות הבנייה."
יולי בוריסוב דיבר בפירוט על פרויקט UNK שהושלם -
מתחם מגורים "הרובע ההולנדי" באיבנטייבקה. הפרויקט פותח בתנאים של מגבלות תכנון עירוני קשות. האדריכלים השתמשו בבנייני קו, ואילו הם הצליחו להשיג גם "חצרות ללא מכוניות" וגם סביבה נוחה למדי לתושבים. הרובע השתמש במתכונת 4+ - בתים עם ארבע קומות עם עליית גג. בחזיתות משולב טיח צמר מינרלי סינטטי עם גימור לבני קלינקר.
ראיסה מנאשירובה, מנהל מסחרי של קבוצת SDI, מפתח אקורד. Smart-quarter”, גיבש את המאפיינים העיקריים של פרויקט נמוך קומות, שיעזור ליזם ליצור מוצר מבוקש בשוק.
סיכום הנאום:
"אחד התנאים העיקריים להצלחת הפרויקט הוא נגישות התחבורה, רוכשי דירות ב"בניינים נמוכים" שנבנים מחוץ לכביש הטבעת במוסקבה, קודם כל, שימו לב לקריטריון הזה. הקונים החלו לשים לב במיוחד לתפיסה האדריכלית של אזורי מגורים. תפיסה חזותית היא המקום בו ההיכרות של אנשים עם ביתם העתידי מתחילה.
אם קודם לכן תוכננה שיגור התשתית, ככלל, יחד עם הזמנת השלב השני והשלישי, התנאים הנוכחיים מכתיבים גישה אחרת. לאחר שהקשבנו לרצון הלקוחות, תיקנו את התוכנית לתכנון השטחים במטרה לספק לתושבים העתידיים מהשלב הראשון את התשתית הדרושה מרגע ההגעה - הגן והמרכז המסחרי יופעלו כבר עם ארבעת הבתים הראשונים, ובהמשך בית ספר, מרפאה תפתח את שעריהן במתחם אחת אחת, FOK עם בריכת שחייה ומתקנים אחרים החשובים לנוחות.
בנוסף, כ -30% מהלקוחות שכבר רכשו דירות במתחם מגורים הביעו רצון להשקיע בשטחים מסחריים, בפיתוח עסק משלהם במרחק הליכה ממקום מגוריהם.
מערכות אזעקת אבטחה, בקרת היקף טריטוריות ומערכות בית חכם, אשר עם התפתחות הטכנולוגיות הפכו לזמינות בגזרת ההמונים, כמו גם נוכחות מעליות במתחמים נמוכים תואמים את רעיונות הקונים לגבי סביבת מגורים נוחה. ביטחון בפרויקט ובתדמיתו החיובית."
